09年后的炒房客们 你以为你们赚到了吗？（准备当接盘侠的必看）

冠蓉娥广

　　昨天写了个帖子是关于现在现在买房已算接盘侠的，可能有些准备买房的刚需已经懂得在算这笔帐了，（该链接：http://bbs.tianya.cn/post-house-501599-1.shtml#fabu_anchor）。今天想帮炒房客们算算你们赚了多少。首先要说，早期买房子的，08年房价飙升之前的那一批，应该还是非常有的赚滴。还是拿我租的房子，每月2200，现在平均售价110万，房主是2005年买的，买的时候据说二三十万，就按少的，20万算吧。现在算是有了90万盈利了。但是这个房子没卖，我就不能给他按已出售的盈利算。我只按租金给算，我现在的房租每月2200元，每年是26400元，05年到现在9年，就按05年也是月2200元的房租算，到现在为止，房主坐收237600元，不算他买房子的本金，他实际上获利37600元。9年，赚了3万7千多。但是，9年前的05年房租可能是2200元吗？不可能，所以，这3万多估计要打个折扣，算2万收益应该不少了。9年赚的就剩2万了吗？NO，还没算本金利息的损失呢。本金20万，就按2.25的利息算（这个利息是按10年利率算，除去早年低的和现几年短期的高利率，这么算基本合理的），每年利息大概是4500元，9年的利息将近40500元，就是说除去本金损失的利息4万多年，到目前为止，还亏着将近20000元现金。。。。。。，如果我今年在给他26400元，十年，明年可以回本了，开始赚钱。请注意，房租我是按多了算的，利息我是按少的算的。10年勉强开始赚钱。但这个赚钱，一定只能按二十万本金算，才是赚，千万不要按110万的算哦，因为按110万的算，按现在余额宝的利息，每月已经亏损1100元了。（见上个帖子）。这个房子到一五年就是十五年了，后面按还能租30年算吧，房租按平均一月4000元算，每年收入租金48000,30年坐收1440000万年，一百四十多万元，肯定是赚的。前提是这三十年没有房产税，房租平均一定达到4000。不过就算少就算不到30年也还是有的赚的。
　　下面算算09年房价飙升后炒房的人。这个房子09年按60万房价算吧，这个房价绝对不算高。房租我按高的现在每月2200元的算，每年26400年，利息还按2.25低的算，每年13500，减去您本金应收的利息，一年纯获利是12900。照这个算法，您收回60万本金的年头是。。。。。。46年。是的46年，房租我是按目前高的开始，利率按低的算的。我租的房子是2000出售的，如果谁在09年花了60万买了这房子出租的话，到2055年还能继续出租的话，恭喜您，开始正式赚钱啦。不过这是我按最好的方向算的。因为14年开始，有了余额宝了，有了短期高利率理财了，14年开始利率要按5算了，那一年的利息是多少钱呢？60万存余额宝，利息按5算，每月1650元左右，再低点，就算1600元吧，一年收益19200。我的房租目前一年是26400，减去19200的利息，每年纯利润7200。如果按一年收入7200元算，您60万的本金收回的年头是。。。。。。83年，是的，83年。对不起，不是我不想让您83年以后赚钱，因为70年时产权到了，在您的成本还没收回之前，请交房吧您呢。明白了吗？09后的精明智慧果敢有魄力的炒房团们，不算房子塌，满打满算70年，减去利息的损失您的纯利润也收不回60万的成本了。别说你每月的房租可以存起来吃利息，每月的利息也可以存起来继续吃利息，余额宝还每天自动入账算利息呢，这点小亏小利的不值得一算了。也请您不要说，以后房租还会涨，利率不一定总这么高。是的，房租随人均收入和物价肯定会涨，但涨到多少？多少年一涨？您能明确告诉我吗？利率也可能会降低，但哪年会降低，降到多少？您能明确指示一下吗？对不起，就算5年10年后，我的房租涨到每月两万了，利率降到1了，但那是5年10年以后的事，我看不到，我看不到的事就没法给您证明给您算，就像我也没把已经提上计划的房产税算进去一样。我只算眼前的，我所能证明所能实际算到的，眼前就是两年房租一分没涨，利率升到5了，按这个的利率和房租算，09年花60万全款买房的人，要再过78年才能收回成本。这还不算贷款买房，每月给银行发福利的亲们呢，你们真的好有钱好有钱啊。
　　（提外话一句，房租基本不可能会暴涨，因为房租没法贷款，没法透支后半生的收入，只能按人民收入所能承受的范围来涨，即使某一天租房已经求大于供了，也不能摆脱人民实际收入的桎梏。这就是房价会暴涨，但信贷一收紧，市场立刻不好了的原因。而且租房客越多，证明买房人越少，房价也自然会跌。）
　　如果以此类推，10年买房的呢？11年买房的呢？12年买房的呢？要多久收回成本？我懒的算了，自己算去吧。至于09年之前买房的人，呵呵，我可以保证至少05年及以前那些还是能赚滴。
　　看到这里，穷B们请松口气欢呼一下吧，你以为那些09年后炒房客们真的赚了吗？不，实际上他们一直都是在赔滴，只要房子卖不出去，不塌也一样亏。你以为他们都是百万千万富翁吗？实际上他们目前都还是负翁。
　　当然，他们也有一条能赚到钱的方法，就是抛房子。比如09年花60万买的，今年110万卖了，那是肯定会赚的。（不否认，肯定有不少赚的了，因为二货接盘侠们还是不少滴）所以在此再次忠告还没勇当接盘侠的刚需们，如果实在很困难，千万别买房，至少别买二手房。否则他亏的那些都在你们身上赚回来了，你亏的那些能不能在谁身上找回来很难说。他拿了那些钱，赚了50万，加上本金60万可以开始吃利息不再亏了。但他几十年后应该亏的那些钱和赚到手的50万，是您辛辛苦苦扛一辈子债给他们的呀，亲们。千万不要为他人做嫁衣！！！
　　好了，算的够清楚的了吗？按现在的利率和租金算，一句话，不买房的不会亏，买房的就一定亏，涨价了也一样亏。因为即使涨了，房子您是自己住的，涨的数字跟您没关系，亏损的利息和付出的辛辛苦苦实实在在是您的。而且按涨的算，您把房子卖了，如果还想买同等条件和大小的房子，付出的肯定还是这个数字的钱，你的房子会涨，别人的房子也会涨，实际上是都没涨。除非你把房子的条件下降很多，那样能赚，但您赚的不是您真正收入的钱，是您降低了生活品质得到的钱。好比北京300万的房子卖了，再想买北京相同条件的，肯定还是300万左右。如果去廊坊可以花个80万，留下220多万，是赚了不少，但那是您这几年房屋暴涨赚的吗？错，那是降低了你房子条件和生活品质赚来的。这算真赚吗？但是房子一旦降价，只要降一点点，你都是真的巨亏的，不管是全款还是贷款，你的那些钱都要实实在在的给人家，少给一分都不行。
　　知道为什么房地产商们造出了房子都要卖出去，然后再买地再造再卖吗？既然房价一直在涨，他们不卖直接租出去好了呀？折腾个什么劲呢？因为他们算的清利息，房租收益的这笔账。
　　还有，如果你的钱富裕，我是鼓励你买房的。就像你每月2万月薪，花了6000元买的苹果手机，即使明知道一年后就变3000元了，您肯定也会买，不会一年后买，因为您的收入不在乎这点损失，您享受到了这种优先使用的快乐，这种精神上的享受本身就是一种赚，是金钱买不来的。但是如果您每月500元月薪，请问你每天少吃两顿饭每月几乎不买衣服，甚至还有卖了肾的，买这么个一年以后就会跌去3000元，相当于你一年半收入的玩意干什么？！！！你觉得你当中付出的辛苦和这种享受成正比吗？买房其实是一个道理，不要透支太多的幸福去买一件谁都知道是暴利的商品，没有意义，稳亏不赚！！！
　　当然，我承认，我的算法仅仅是按我自己租的房子来算的，属于井底之蛙，也许，有很多房子是能赚的。那么，请这批赚了的人，算一个相同的算式给我们看，（注：房子已经抛出去的，或特殊区域如学区房的这种，不算在内。）让我们实实在在的看到这几年或者未来几十年你们所能得到的高额的利润吧，让我们眼红吧，让我们羡慕嫉妒恨吧。如果不能，那就请某些只会狂吠别人是傻B的人都请闭上您高贵的牙口吧，不能用有力的证据证明别人是傻B，而只能徒劳的怒吼别人是傻B的人，是尼玛最窝囊的人！！！
　　最后，再次声明，我只是发表我个人狭隘的想法，不一定是正确的，不代表以后可能出现的某些变动和风险，所以请大家不要受我的影响，想买房的继续买房，想炒房的请继续囤房，还不认为自己亏的请继续赚你们的大钱，那是你们的自由，别再这里跟我叫唤，真赚来钱气气我是真格。
   
   
   
   
   
   
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